公寓出租行业前景分析

发布时间:2020-05-23 16:05:49   浏览次数:次   作者:小微
根据最新的租赁行业研究报告分析我们可以发现,目前公寓出租行业在当下面临着一些挑战和困难,但是总体前景被广泛的看好,由于房价一直处于高位攀升状态,让一线,二线的务工人员难以承受,大多数人还是在选择进行租房,并且随着人们生活水平的提供,传统的民用房出租已经难以满足用户的需求,公寓房逐渐取得了越来越多的年轻人喜爱。今天小编就来讲讲公寓出租行业的前景怎么样?
 
租赁市场具备产生高市值公司的基础条件
 
第一,市场规模足够大。
第二,行业趋向于集中化。
龙头企业处于规模扩张的阶段
 
第一,从国际情况对比看,我国公寓运营公司的集中度很低。
第二,行业融资、并购频繁,龙头公司的首位度得以提升。
第三,供应方式由市场转向政府主导,大盘开发将逐渐成为供应主体。
长租公寓运营模式及特点分析?
 
---------------------------不同的参与主体以其自身的资源及优势--------------------------
 
房企:
 
拿地建设是开发商提供租赁房源的重要渠道,通过公开招拍挂获取租赁住宅用地并进行开发建设。
 
优势:从开发实力到物业设施经验,开发商都具备较高的起点,融资成本低/用户数据库/租赁与销售业务联动
 
代表:万科泊寓、招商壹栈、龙湖冠寓、保利地产UOKO公寓、金地集团自在遇
 
中介/房地产服务商:
 
承租后分租的新“二房东”模式
 
直接接触房东和租客,丰富的用户数据积累,有助于高效获取分散式房源和推出更加契合客户需求的产品,进而快速扩张。
 
实力较强的企业在发展到一定阶段后也会逐步增加集中式公寓的比重,以更好的发挥客源优势,同时以集中式公寓为中心吸收周边的分散式房源,加速规模扩张。
 
代表:链家自如、蛋壳公寓、我爱我家相寓
 
与社会资本相结合的独立公寓品牌:数量最多
 
YOU+公寓致力于建设创业者之家、蘑菇公寓锁定白领群体、蜜柚公寓纯粹专注于女性客群
 
缺乏资源优势,细分领域做出特色,形成竞争优势。
 
酒店:
 
线下精准运营,和母公司共享开发资源、营销体系、IT系统等、低成本获取物资;更难以获得分散性的房源,相对于房企资金获取优势不足等。
 
代表:华住酒店旗下城家公寓、亚朵酒店旗下缤润亚朵、铂涛集团的窝趣公寓、如家旗下的逗号公寓
 
其他新型主体:
 
1、支付宝——租赁平台
 
2、银行——金融支持,个人住房租赁贷款
 
-------------------------------------分布方式及其优劣---------------------------------
 
集中式和分散式
 
1、规模扩张
 
分散式长租公寓由于房源选择灵活,房源获取难度较低,对改造能力要求低,更有利于在短期
 
内积累大量房源进而实现快速扩张。而对于集中式公寓,整栋或整层的可供出租改造的物业比
 
分散式房源要少,而且要经过较长的谈判期,需要较高的整体改造装修能力,所以在规模扩张
 
方面缺乏优势。
 
2、资产增值
 
从资产增值来看,如果是通过购买而获取的整栋长租公寓房源,经过整体改造运营,从建筑本
 
身到外部环境,都会得到很好的改善,加上资产价格的上升,资产增值效果明显。
 
3、运营服务
 
从运营服务来看,集中式公寓由于房源集中,易于设置服务设施和开展服务活动,便于管理,
 
运营成本较低。而房源之间都存在一定距离的分散式长租公寓服务半径拉长,较难开展服务活
 
动,提供较多的服务则大大提升成本。
 
####################################################
 
我国的长租公寓领域的公司一直处于谨慎发展的状态中:一是资产价格的高企导致国内租金回报率长期较低,这使得长租公寓的拿房成本高且企业很难在起步阶段自持物业;
 
另一方面的原因则是在全球主要发达经济体利率趋于 0 甚至负的情况下,我国市场利率仍然长期在 4%以上的水平,企业融资成本较高,特别是对于轻资产的长租公寓公司,只能用 ABS 等融资工具进行融资,成本在 8%以上。
 
55%的拿房成本占比和 65%的入住率是盈利的临界点。
 
未来长租公寓领域将会是股权融资市场十分活跃的板块。
 
长租公寓领域要成就可持续的盈利模式有两个可行的方向:拥抱资本做自持,通过物业的增值获益;或者拥抱产业链将租赁业务作为入口,通过产业链业务获取超额利润。
 
'N+1'模式:对于公寓企业,将客厅打隔断做出一个居住单间的做法相当普遍,多出来的房间租金早已成为这些企业盈利的重要来源。
 
毛利率=毛利/营业收入×100%=(主营业务收入-主营业务成本)/主营业务收入×100%
 
痛点:传统租房中介效率低/服务意识差/租金贵
 
业务模式:轻资产,房屋托管,改造装修,分间出租,管家一站式服务,提高满意率,提高租户粘性
 
客群:低龄 高学历 价格不敏感 近工作单位
 
 
 从上我们可以总结出:租赁是一个慢活,快不了,慢才是真正的能力。规模的快速扩张很可能是陷阱,而非效率。长租公寓的核心是运营,运营的核心在于房、资金和租赁关系的管理与服务。租赁空间很大,但是不会爆发,租金涨幅有限。目前,在人们选择租房的方式上,年轻人更加趋向于公寓房,但是公寓房普遍价格较高,如果能够给到用户提供切实的好房子和服务,相信在客源方面不会发愁。公寓出租房的租赁模式和盈利模式还是拥有一定的探索空间,并且在运营上很多中小公司没办法做到效率上的提升,因此导致成本过高,一些公司针对这种情况开发了公寓管理系统,可以去了解试用下。毕竟一个如果要做成规范化的流程最好有相应的软件作为支撑会更加容易。